Menerima warisan berupa rumah, tanah, atau bangunan dari orang tua maupun anggota keluarga tentu menjadi hal yang penting bagi ahli waris. Namun, tidak sedikit masyarakat yang merasa khawatir ketika harus mengurus sertifikat dan balik nama properti warisan.

Salah satu pertanyaan yang paling sering muncul adalah:

“Apakah rumah atau tanah warisan harus membayar pajak ketika sertifikatnya dibalik nama?”

Kabar baiknya, berdasarkan peraturan perpajakan di Indonesia, harta yang diterima melalui warisan pada prinsipnya bukan merupakan objek Pajak Penghasilan (PPh).

Artinya, ahli waris dapat memperoleh pengecualian PPh atas pengalihan hak tanah atau bangunan karena warisan secara sah, sepanjang memenuhi ketentuan yang berlaku.

Namun, ada beberapa hal penting yang perlu dipahami, termasuk pengurusan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dan kemungkinan kewajiban membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Mari kita bahas satu per satu dengan bahasa yang sederhana.

1. Apakah Rumah dan Tanah Warisan Dikenakan Pajak?

Secara umum, menerima rumah atau tanah karena warisan berbeda dengan membeli properti melalui transaksi jual beli.

Dalam jual beli properti, terdapat transaksi antara penjual dan pembeli yang dapat menimbulkan kewajiban perpajakan.

Sementara itu, dalam proses pewarisan, kepemilikan harta berpindah kepada ahli waris karena pewaris telah meninggal dunia.

Berdasarkan ketentuan perpajakan Indonesia, warisan bukan merupakan objek Pajak Penghasilan.

Ketentuan tersebut ditegaskan dalam:

• Undang-Undang Pajak Penghasilan, sebagaimana telah diubah.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024, khususnya Pasal 200, beserta perubahannya.
• Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-8/PJ/2025.

Direktorat Jenderal Pajak juga telah memberikan penjelasan resmi bahwa pengalihan tanah atau bangunan karena warisan dikecualikan dari pengenaan PPh. Pajak+1

Contoh sederhana:

Seorang ayah meninggal dunia dan meninggalkan rumah senilai Rp1,5 miliar kepada anak-anaknya.

Ketika rumah tersebut dialihkan menjadi milik ahli waris melalui proses pewarisan, ahli waris tidak dikenakan PPh Final atas pengalihan karena warisan, dengan memenuhi persyaratan administrasi yang ditentukan.

Namun, proses balik nama sertifikat masih dapat menimbulkan kewajiban BPHTB serta biaya administrasi lainnya.

2. Apa Itu Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh Warisan?

Surat Keterangan Bebas atau SKB PPh Warisan adalah dokumen yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberikan pengecualian kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh atas pengalihan hak tanah dan bangunan karena warisan.

Dokumen ini penting karena menjadi bukti administratif bahwa pengalihan properti tersebut dilakukan karena pewarisan, bukan transaksi jual beli biasa.

Dengan SKB PPh, ahli waris dapat memproses pengalihan hak tanpa harus membayar PPh Final yang dikecualikan berdasarkan ketentuan perpajakan.

SKB PPh Warisan bukan berarti seluruh pajak properti dihapuskan. Fasilitas ini secara khusus berkaitan dengan kewajiban PPh atas pengalihan hak karena warisan. Direktorat Jenderal Pajak+1

3. Siapa yang Berhak Mengajukan SKB PPh Warisan?

Pihak yang dapat mengajukan SKB PPh Warisan adalah ahli waris yang menerima tanah dan/atau bangunan dari pewaris.

Misalnya:

• Anak yang menerima rumah peninggalan orang tua.
• Suami atau istri yang menerima tanah peninggalan pasangan.
• Ahli waris lain yang sah berdasarkan ketentuan hukum waris yang berlaku.

Apabila terdapat beberapa ahli waris, proses pengurusan perlu memperhatikan dokumen pembagian warisan serta identitas para pihak yang berhak.

Karena itu, sebelum mengajukan SKB PPh, sebaiknya keluarga telah memiliki dokumen yang menjelaskan siapa saja ahli waris dan bagaimana pembagian harta warisan dilakukan.

4. Mengapa SKB PPh Warisan Penting Diurus?

Ada beberapa alasan mengapa pengurusan SKB PPh sebaiknya dilakukan sebelum proses balik nama sertifikat.

Menghindari kewajiban pembayaran PPh yang seharusnya dikecualikan. SKB merupakan bukti formal untuk memperoleh fasilitas pengecualian pembayaran atau pemungutan PPh atas pengalihan hak karena warisan.

Mempermudah proses administrasi pertanahan. Dokumen ini dapat digunakan dalam proses pengurusan pengalihan hak bersama PPAT dan kantor pertanahan sesuai persyaratan yang berlaku.

Memberikan kepastian administrasi perpajakan. Ahli waris memiliki bukti bahwa pengalihan hak tersebut telah mendapatkan fasilitas perpajakan sesuai ketentuan.

Dengan dokumen yang lengkap, proses pengurusan warisan juga dapat menjadi lebih tertib dan mengurangi risiko kendala administrasi di kemudian hari.

5. Cara Mengajukan SKB PPh Warisan

Pengajuan SKB PPh Warisan dapat dilakukan melalui dua jalur, yaitu secara langsung melalui Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau secara daring melalui sistem Coretax DJP.

A. Pengajuan melalui Kantor Pelayanan Pajak (KPP)

Bagi masyarakat yang belum terbiasa menggunakan layanan perpajakan secara online, pengajuan melalui KPP dapat menjadi pilihan.

Langkah umumnya adalah:

1. Menyiapkan dokumen identitas, kepemilikan properti, dan dokumen pendukung warisan.
2. Mengisi permohonan SKB PPh sesuai ketentuan.
3. Menyampaikan permohonan kepada KPP tempat ahli waris terdaftar.
4. Menunggu pemeriksaan kelengkapan dan verifikasi dokumen.
5. Menerima SKB PPh apabila permohonan memenuhi persyaratan.

B. Pengajuan melalui Coretax DJP

Bagi masyarakat yang ingin menggunakan layanan digital, permohonan dapat diajukan melalui sistem Coretax.

Akses situs resmi Coretax DJP

Secara umum, pemohon perlu masuk ke akun perpajakan, memilih layanan permohonan yang sesuai, mengisi data, melampirkan dokumen, lalu mengirim permohonan.

Nama menu dan tampilan layanan dapat berubah mengikuti pembaruan sistem.

Menurut penjelasan resmi DJP, permohonan SKB PPh Warisan ditindaklanjuti dalam waktu 3 hari kerja setelah permohonan diterima secara lengkap oleh KPP terkait. Pajak+1

6. Dokumen Apa Saja yang Perlu Disiapkan?

Sebelum mengurus SKB PPh dan balik nama sertifikat, ahli waris sebaiknya menyiapkan dokumen berikut:

• Surat permohonan SKB PPh.
• Surat pernyataan pembagian warisan.
• KTP dan identitas ahli waris.
• Identitas atau dokumen perpajakan pewaris yang tersedia.
• Sertifikat tanah atau bangunan yang diwariskan.
• Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
• Akta atau surat kematian pewaris.
• Surat keterangan ahli waris atau dokumen penetapan ahli waris yang sesuai.
• Dokumen tambahan apabila diminta oleh petugas sesuai kondisi permohonan.

Perlu diperhatikan bahwa daftar di atas merupakan daftar persiapan administrasi secara umum, bukan berarti seluruh dokumen selalu menjadi lampiran wajib SKB PPh.

Untuk permohonan SKB karena warisan, DJP secara khusus menjelaskan perlunya Surat Pernyataan Pembagian Waris berdasarkan PER-8/PJ/2025 Pasal 101 ayat (5) huruf c. Direktorat Jenderal Pajak+1

Sebaiknya lakukan pemeriksaan kelengkapan dokumen bersama PPAT atau petugas pajak sebelum memulai proses pengalihan hak.

7. Apakah Harus Memiliki Surat Keterangan Fiskal (SKF)?

Dalam materi perpajakan yang sering beredar, Surat Keterangan Fiskal atau SKF terkadang disebut sebagai salah satu hal yang harus dipenuhi sebelum mengajukan SKB PPh Warisan.

Namun, perlu dibedakan bahwa SKF dan SKB PPh merupakan dua dokumen dengan fungsi berbeda.

SKF berkaitan dengan status pemenuhan kewajiban perpajakan wajib pajak, sedangkan SKB PPh Warisan merupakan fasilitas pengecualian PPh atas pengalihan hak karena warisan.

Karena itu, persyaratan seperti pelaporan SPT Tahunan dua tahun terakhir, tidak memiliki tunggakan pajak, atau tidak sedang menjalani proses pidana perpajakan tidak boleh langsung dianggap sebagai syarat universal untuk setiap permohonan SKB PPh Warisan.

Pemohon perlu mengikuti persyaratan SKB yang berlaku dan melakukan konfirmasi kepada KPP apabila terdapat masalah kepatuhan perpajakan.

8. Penting! Bebas PPh Bukan Berarti Bebas BPHTB

Inilah bagian yang paling penting untuk dipahami masyarakat.

Meskipun tanah atau rumah warisan mendapatkan pengecualian PPh, ahli waris masih dapat memiliki kewajiban membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk perolehan karena warisan.

Dasar hukumnya antara lain Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).

Perhatikan perbedaan berikut:

Jenis pajak atau biaya	Ketentuan umum pada warisan
PPh Final pengalihan hak	Dikecualikan melalui SKB sesuai ketentuan
BPHTB	Dapat terutang sesuai peraturan daerah
PBB tahunan	Tetap berlaku sesuai ketentuan
Biaya balik nama sertifikat	Dapat timbul sesuai layanan pertanahan
Biaya jasa PPAT/notaris	Bergantung pada layanan yang digunakan

Besarnya BPHTB tidak selalu sama di setiap daerah karena dipengaruhi nilai perolehan, batas nilai tidak kena pajak, tarif, serta ketentuan daerah setempat.

Contoh sederhana perhitungan BPHTB warisan

Misalnya, seseorang menerima rumah warisan dengan nilai perolehan untuk keperluan BPHTB sebesar Rp1 miliar.

Sebagai ilustrasi, diasumsikan peraturan daerah menetapkan:

• Nilai perolehan properti: Rp1.000.000.000
• NPOPTKP warisan: Rp300.000.000
• Tarif BPHTB: 5%

Maka perhitungannya:

SIMULASI BPHTB — ILUSTRASINilai perolehan properti (Rp)NPOPTKP (Rp)Tarif BPHTB (%)

Dasar pengenaan

Rp700.000.000

Estimasi BPHTB sebelum kemungkinan pengurangan daerah

Rp35.000.000

Simulasi ini menggunakan angka asumsi, bukan ketetapan pajak untuk suatu properti. NPOPTKP, dasar pengenaan, tarif, dan fasilitas pengurangan harus mengikuti peraturan daerah yang berlaku.

Dengan contoh tersebut, meskipun PPh atas pengalihan warisan dikecualikan, BPHTB masih dapat menjadi kewajiban yang perlu diperhitungkan.

9. Bagaimana Jika Rumah atau Tanah Warisan Akan Dijual?

Hal lain yang sering menimbulkan kesalahpahaman adalah perbedaan antara menerima warisan dan menjual properti hasil warisan.

Keduanya merupakan peristiwa hukum yang berbeda.

Pertama, saat menerima warisan. Pengalihan hak dari pewaris kepada ahli waris mendapatkan pengecualian PPh sesuai ketentuan yang berlaku.

Kedua, saat menjual properti warisan. Jika ahli waris kemudian menjual rumah atau tanah tersebut kepada pembeli, transaksi jual beli itu pada umumnya menimbulkan kewajiban perpajakan tersendiri.

Sebagai contoh, seseorang menerima rumah dari orang tuanya melalui warisan. Setelah proses pengalihan hak selesai, rumah tersebut dijual kepada pihak lain.

Pengecualian PPh pada proses pewarisan tidak otomatis membebaskan PPh atas transaksi penjualan berikutnya.

Karena itu, sebelum memasarkan properti warisan, sebaiknya pastikan status ahli waris, sertifikat, persetujuan para pihak yang berhak, serta kewajiban perpajakannya sudah jelas.

Hal ini penting agar proses jual beli dapat berjalan lebih aman bagi penjual maupun pembeli.

10. Tips Mengurus Rumah atau Tanah Warisan agar Tidak Bermasalah

Bagi masyarakat yang baru menerima properti warisan, beberapa langkah berikut dapat membantu mengurangi risiko permasalahan administrasi.

1. Pastikan seluruh ahli waris telah teridentifikasi. Hindari proses penjualan atau pengalihan hak tanpa memperhatikan hak pihak lain yang berhak atas warisan.

2. Periksa keaslian dan status sertifikat. Pastikan data sertifikat sesuai dengan objek tanah atau bangunan yang diwariskan dan tidak terdapat sengketa atau pembebanan hak yang belum diselesaikan.

3. Siapkan dokumen waris secara lengkap. Dokumen yang lengkap akan mempermudah pengurusan perpajakan dan pertanahan.

4. Urus SKB PPh sesuai ketentuan. Jangan menganggap pengecualian PPh dapat langsung digunakan tanpa memenuhi prosedur administrasi.

5. Hitung potensi BPHTB sebelum balik nama. Tanyakan kepada instansi pajak daerah mengenai dasar pengenaan, NPOPTKP, dan kemungkinan fasilitas pengurangan yang berlaku.

6. Konsultasikan proses pengalihan dengan PPAT atau instansi terkait. Terutama apabila properti memiliki banyak ahli waris, sertifikat belum diperbarui, atau terdapat rencana penjualan.

Kesimpulan

Menerima warisan berupa rumah atau tanah tidak selalu berarti harus membayar Pajak Penghasilan.

Berdasarkan peraturan perpajakan Indonesia, pengalihan hak tanah dan bangunan karena warisan dikecualikan dari PPh, dengan pengurusan Surat Keterangan Bebas (SKB) sesuai ketentuan.

Namun, masyarakat perlu memahami bahwa pengecualian PPh tidak sama dengan pembebasan seluruh pajak properti.

BPHTB, PBB, serta biaya administrasi pengalihan hak masih perlu diperhatikan.

Dengan memahami aturan sejak awal, ahli waris dapat mempersiapkan dokumen secara lebih baik, menghindari kesalahan administrasi, dan mengurus properti warisan dengan lebih aman.

Ingat, memahami aturan perpajakan bukan hanya membantu menghemat biaya secara legal, tetapi juga memberikan kepastian hukum atas kepemilikan properti keluarga.

---

Disclaimer:

Artikel ini disusun sebagai edukasi umum mengenai perpajakan dan pengalihan hak properti warisan. Ketentuan pajak, persyaratan administrasi, dan prosedur layanan dapat berubah. Untuk kasus tertentu, lakukan konfirmasi kepada Direktorat Jenderal Pajak, instansi pajak daerah, Kantor Pertanahan, atau PPAT yang berwenang.

---

Referensi dan Dasar Hukum

Untuk menjaga kredibilitas artikel, berikut sumber resmi yang dapat dicantumkan pada bagian akhir postingan WordPress:

1. Direktorat Jenderal Pajak – Warisan Bukan Objek Pajak Penghasilan. Penjelasan resmi tentang SKB PPh dan proses pengajuan.
2. PMK Nomor 81 Tahun 2024 beserta perubahan. Dasar hukum administrasi pengecualian PPh, termasuk perubahan peraturan sampai 2026.
3. DJP – SKB Waris: Menegakkan Keadilan Pajak atas Harta Warisan. Penjelasan manfaat SKB PPh Warisan.